이른바 깡통주택 5곳 중 1곳에서 보증사고 HUG 보증보험 만능아니다?
HUG 보증보험 가입해도 전세금 떼일 수 있어 부채비율 90%초과 전세대출 보증한도 60%로 하향했지만 여전히 불안한 전세시장.
지난 16일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 주택도시보증공사(HUG)에 대한 재정 건정성에 대해 여야를 막론하고 문제점을 지적하고 나섰습니다.
실제 전세사기 피해자가 증인으로 나오는 등 HUG에 대한 총체적인 문제성에대한 접근이 있었는데요.
오늘은 임차인의 유일한 버팀목이자 기댈수있는 HUG로부터 제기된 문제점과 현재 부동산 전세시장 현황 그리고 전망에대해 알아보도록 하겠습니다.
HUG 재정건전성
지난 국정감사를 통해 여러 문제가 제기되었는데요.
그중 반환보증에 가입한 세입자들로부터 전세금 반환을 요청받은 HUG가 내어주는 돈 즉, 대위변제액이 계속해서 늘어나고있는 점이 지적되었습니다.
한 의원은 2016년 대위변제액이 26억원 수준에서 2022년 9241억원, 지난해에는 3조5544억원까지 증가했으며 채권회수율은 2016년 53% 대비 지난해 14.3%로 떨어졌다는 점을 지적했는데요.
2020년부터 올해 8월까지 대위변제한 금액 8조1638억원 중 회수금액은 1조7300억원으로 아직까지 회수하지못한 금액이 6조4300억원이 넘어갑니다.
또한 일반채권에서 삭제해 회수가능성이 낮은채권으로 넘기는 일명 채권상각이 현재까지 8조원 규모에 달하는것으로 나타났는데요.
이는 대위변제액에 대한 미회수 금액보다 많은 금액입니다.
전세시장 현황과 전망
HUG의 재정건정성에 대한 문제제기가 꾸준히 제기되고, 전세사기 문제역시 계속해서 발생하면서 실거주 수요자들의 불안감또한 커지고 있는데요.
심지어 HUG 보증보험 가입을 하더라도 세입자가 전세자금을 지키지 못하는 경우가 발생하고 있습니다.
지난 9월 FOMC의 빅 컷 이후 10월 한국은행이 금리인하를 단행하면서 매매시장이 활기를 띄는것과는 달리
최근 부동산 전세시장은 오히려 위축되고있는 모습입니다.
심지어 최근에는 미국의 경제지표와 고용지표가 예상치를 크게 상회하면서 오히려 11월 FOMC에서 금리동결 가능성이 제기되었는데요.
이로인해 오히려 서울 매매물건또한 줄어들고 전세물건은 여전히 거래가 되지않고있는 상황입니다.
미국 소매판매지수까지 예상치를 훌쩍 뛰어넘으면서 이러한 기조가 이어질 가능성이 있는데요.
신규 전세 및 매매 수요가 줄어들면서 서울 아파트 매물 증가폭은 더욱 커질것으로 보입니다.
마치며
9월 미국의 빅 컷 이후 한국은행의 금리인하 단행으로 부동산시장에 활기가 돌고 연말까지 확장국면에 들어갈 것으로 전망하던 시선이
순식간에 미국발 경기과열, 인플레이션 우려가 다시금 커지면서 오히려 매수수요 감소로 이어졌습니다.
최근까지 부동산 경기는 서울 신축아파트를 중심으로 활성화 되면서 서울과 비서울권의 격차가 지속되고 있었는데요.
계속해서 이러한 기조가 이어질 가능성이 커진 상황입니다.
따라서, 근래에 부동산투자에 대한 전략은 여전히 서울권 신축 아파트 물건을 중심으로 짜는것이 현명해 보이는데요.
심지어 서울 내에서도 입지별로 상이한 흐름을 보일 수 있으므로 옥석가리기가 필요한 상황입니다.
만약 비서울권 또는 비아파트 상품에 대한 투자를 계획하고 있다면 보다 신중하고 세밀한 분석이 필요한 시점입니다.
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